Cómo Pueden Limitar su Responsabilidad los Agentes con Respecto a las Inspecciones de Viviendas

por Joe Ferry, Esq., y Nick Gromicko, Fundador de InterNACHI

 

En un mundo adonde litigar es el método preferido para resolver hasta los más pequeños conflictos, no debería sorprender a los agentes inmobiliarios que se los nomine como demandados en juicios en los que los compradores de inmuebles residenciales reclaman por daños por presuntos fraudes y/o negligencia de uno o más participantes de la transacción.

Los compradores agraviados de inmuebles residenciales operan en un entorno de alto poder adquisitivo y manejan una notable selección de partes potencialmente responsables a quienes exigir un desagravio financiero por las quejas reclamadas. Juicio tras juicio, uno encuentra múltiples defensores: los vendedores, el agente de los vendedores, el corredor del agente del vendedores, el agente del comprador, el corredor del agente del comprador, el inspector de viviendas, el inspector de plagas, y así sucesivamente. Los presuntos litigios pueden incluir múltiples cargos, como ser: fraude, negligencia, incumplimiento de contrato, etc.

Una vez que se presentó una demanda y usted ha sido nominado como acusado, aún en el caso de que usted sea inocente, que en la gran mayoría de los casos lo es, porque la gran mayoría de estos juicios son totalmente faltos de mérito, puede decirle adiós al seguro deducible de Errores u Omisiones.  La magnitud de estos reclamos y la gran cantidad de alegatos así lo garantizan.  Ningún abogado competente podría leer y responder a los enormemente pretenciosos alegatos que normalmente caracterizan a este tipo de juicios  por cualquier cosa cercana a los seguros deducibles de Errores y Omisiones de los agentes inmobiliarios.

Por lo tanto, la mejor estrategia es evitar el ser nominado en el juicio en primer lugar. Afortunadamente, hay un número de políticas efectivas que, si se siguen, pueden reducir considerablemente y hasta eliminar su exposición ante un juicio sin mérito.

Los juicios resultantes de una transacción inmobiliaria residencial casi siempre se deben a la sensación por parte del comprador de que obtuvo menos de lo pactado. Una vez mudados a la propiedad, descubren que no era lo que decían. A veces, los supuestos defectos estaban presentes a la hora de la inspección pero, por alguna razón, no fueron descubiertos durante la inspección de la vivienda.  El hecho de que los supuestos defectos no fueron descubiertos por el inspector de viviendas no significa necesariamente que el inspector fue negligente o que usted fue negligente a la hora de recomendar un inspector; en realidad, están muy lejos de esto.

Puede haber un número de razones por las cuales el supuesto defecto no fue descubierto durante la inspección, que caen bastante lejos de una negligencia procesable.  El defecto puede ser algo no descubierto simplemente porque su inspección no estaba contemplada en el contrato, como puede ser, por ejemplo, el caso de la determinación de la adecuación de un sistema o componente estructural. Este tipo de determinaciones está fuera del alcance de una inspección de vivienda. O puede ser algo que no se informó porque estaba oculto detrás de un mueble el día de la inspección, o estaba en un lugar inaccesible.  Frecuentemente, algunos defectos conocidos son deliberadamente ocultados por los vendedores.  Y mucho más frecuente de lo imaginado, el supuesto defecto, sujeto de un reclamo por parte del comprador, fue realmente descubierto por el inspector de la vivienda y anotado en el informe de inspección, pero el comprador no tomó medidas porque no se molestó en leer el informe de inspección

Entonces, cuando deba seleccionar un inspector de vivienda para su cliente debe predominar en su mente que el inspector de viviendas es su primera línea de defensa contra un reclamo por negligencia infundado

Diez Maneras Principales para Reducir Drásticamente su Riesgo de Responsabilidad Profesional:

  1. Registrarse en el plan gratis de InterNACHI sobre protección ante orientación negligente para los agentes inmobiliarios.
  2. Insistir con su cliente en contratar un inspector de viviendas profesional para inspeccionar la propiedad, y recomendar fuertemente que la inspección también incluya  elementos auxiliares para descubrir la presencia de insectos destructores de la madera, así como también  la de patógenos dañinos, tal el caso de moho y radón. 
  3. Tener la casa inspeccionada antes de la venta, para que tenga “Certificado de Mudanza”. Las casas con Certificado de Mudanza han sido pre inspeccionadas por inspectores certificados de InterNACHI, y los vendedores pueden confirmar que no hay sistemas importantes que necesitan de inmediata reparación o reemplazo, ni peligros de seguridad desconocidos. 
  4. Tomarse el tiempo necesario para manejar las expectativas de sus clientes respecto a lo que razonablemente puede encontrarse durante la inspección visual de una propiedad que está con todo su mobiliario, alfombras y artículos almacenados que limitan aún más desde el punto de vista físico el alcance limitado de una inspección. 
  5. Asegurarse de poseer el propio Seguro de Responsabilidad Profesional que lo proteja de posibles acusaciones, independientemente de haber detectado que la propiedad está libre de defectos. 
  6. Revisar el Contrato Pre Inspección del inspector para asegurarse que contiene la Cláusula de Cierre que indica que el comprador debe notificar al inspector en el término máximo de 14 días corridos del descubrimiento de algún defecto que el comprador considera que es responsabilidad del inspector.
  7. Evitar conflictos de intereses. Nunca recomendar un inspector que participa en esquemas de vendedores preferidos. Las mayores asociaciones de inspectores prohíben la participación en estos esquemas indebidos de adquisiciones elogiosas. Usted tiene una obligación fiduciaria al recomendar los mejores inspectores basados solo en mérito y no en precio. Y resulta evidente que tampoco nunca debería recomendar a un inspector con el que tenga una relación personal o de parentesco. 
  8. Recomendar el inspector de alto valor, no al de bajo  precio. Los buenos inspectores varían en consecuencia. Tratando de ahorrarle al cliente $100 en una inspección de vivienda podría costarle $10,000 en reparaciones.
  9. Solamente recomendar inspectores adheridos al estricto Código de Ética y a las Normas de Práctica, como en el caso de los socios de InterNACHI. 
  10. Asistir siempre a la inspección de la vivienda. Muchos agentes inmobiliarios han sido aconsejados de no estar presentes, supuestamente por abogados especialistas en temas inmobiliarios. Los agentes que dicen haber recibido ese consejo nunca pueden explicar sus fundamentos.  Usted no es menos propenso a ser llamado en un juicio escondiéndose durante una inspección y las razones para participar de la inspección son muy poderosas.  Primero, su presencia es un claro indicio de su profesionalismo y preocupación por los intereses de sus clientes, dos factores muy conocidos para generar referencias. Segundo, permite una oportunidad muy convincente para reenfocar la atención de su cliente al alcance limitado de la inspección. Por ejemplo, usted puede hacerle notar los diferentes obstáculos, como muebles, alfombras y aparatos domésticos, lo que obviamente puede perjudicar la habilidad del inspector para ver ciertos sectores. Finalmente, si esta transacción no se cristalizara, sus intereses estarían perfectamente alineados con los del inspector y su memoria de tales factores limitantes sería una corroboración poderosa por razones de exoneración a la hora en que un  defecto no haya sido descubierto durante la inspección.
 
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