Costos de Cierre

por Nick Gromicko

 

Cuando se vende una casa, hay un momento en la transacción conocido como el cierre, cuando el título de propiedad es transferido al nuevo dueño. El comprador y/o el vendedor normalmente contraen gastos varios, que son comúnmente llamados como costos de cierre. Estos gastos pueden ser significativos, promediando entre 2% y 4% del precio de venta, aunque pueden llegar hasta el 8%.  

Analicemos la siguiente guía para tener una mejor idea de lo que los compradores y vendedores esperan pagar al cierre:

  • gastos de inspección. Los prestamistas pueden exigir una inspección por presencia de termitas o un análisis de la condición estructural de la propiedad para asegurarse que la vivienda será confiable como garantía de seguro de un préstamo. En áreas rurales también puede requerirse una inspección del sistema séptico y pruebas del suministro de agua. También asegúrese de contratar un inspector de InterNACHI para sacar el máximo provecho de una inspección.

  • puntos. Este interés prepago y por única vez es pagado por el comprador al vendedor como una manera de reducir la tasa de interés del préstamo hipotecario. Un punto equivale al 1% del monto principal del préstamo.  En un préstamo de $200,000 es de $2,000. Si el prestatario planea vivir en la casa un largo tiempo, podría ser una ventaja para él negociar más puntos. Los puntos pueden financiarse agregándolos al préstamo, o pueden ser pagados por adelantado y deducidos del impuesto a la renta del año en curso.

  • gastos por el título de propiedad. Este gasto por única vez  es utilizado por los compradores y prestamistas para asegurarse que el vendedor es legalmente dueño de la propiedad,  y que la propiedad no tiene hipotecas pendientes o restricciones de uso que el comprador desconoce. Si durante el trámite del título aparecen divorcios, testamentos impugnados, o fallos judiciales, se pueden evitar futuras complicaciones. Cualquiera puede confeccionar un título de propiedad, pero los prestamistas normalmente contratan a un abogado o a una compañía de seguros para que lleven a cabo una profunda investigación.

  • seguro sobre el título. Las pólizas de seguro sobre el título se compran para proteger al prestamista en caso de errores en la confección del título, que de alguna manera podría poner en peligro la inversión del prestamista en la hipoteca del prestatario. En caso de que el título sea impugnado en la corte, el seguro del título reintegrará el asegurado un beneficio máximo hasta una predeterminada cantidad de dólares.

  • cargos de tasación. Los acreedores quieren asegurarse  que la propiedad a adquirir vale por lo menos el monto del préstamo. Una tasación, llevada a cabo por un tasador profesional licenciado, determinará  el valor razonable del mercado de la propiedad. El requisito de tasación no se llevará cabo si se ha efectuado una similar recientemente.

  • gastos de inspección. Se pagan en la oficina del secretario y registrador del condado donde está ubicada la propiedad por el servicio de incluir un registro oficial del cambio del propietario de la locación.

  • gasto de gestión. Este costo cubre el análisis del informe de crédito del comprador  y el  gasto de tramitación inicial del préstamo hipotecario. Este costo representa varios cientos de dólares.

  • cargo por originación del préstamo. Este costo paraguas cubre la evaluación y la preparación del préstamo, el cual puede incluir honorarios cobrados  por el abogado o el notario del acreedor. El costo total puede significar varios miles de dólares, aunque puede reducirse de alguna manera con un pago inicial mayor.

  • interés prepago. Aunque el primer pago del préstamo del nuevo propietario puede no realizarse durante algún tiempo después del cierre, los intereses se empiezan a devengar inmediatamente después del cierre. Por ejemplo, si el contrato cierra el 11 de Octubre, el propietario deberá pagar intereses por los 20 días previos al primer pago del préstamo.

  • seguro de propiedad prepago. Normalmente los acreedores requieren que las primas de seguro del primer año de la propiedad se paguen por adelantado.

  • gasto de fiscalización de la propiedad. Se lleva a cabo una evaluación del lote y sus estructuras para confirmar la descripción legal de la escritura de la propiedad, incluyendo las dimensiones de la propiedad, y para asegurarse que no haya usurpaciones, y verificar que la casa y otras estructuras están adonde el vendedor dice que están.

  • gastos de la asociación de propietarios (HOA). Si la propiedad forma parte de una HOA el comprador necesitará cubrir, por adelantado, las tasas correspondientes por la porción remanente del año que comprarán la propiedad.

  • impuestos a la propiedad. Como en el caso de los gastos de HOA, los compradores deben pagar por adelantado la proporción de los impuestos inmobiliarios de los que son proporcionalmente responsables.

Recomendaciones para Reducir Costos de Cierre

  • Los compradores de casas con poco efectivo pueden incluir el pago de los costos de cierre dentro del préstamo hipotecario. También es posible que el acreedor se haga cargo de los costos de cierre  a cambio de una tasa de interés más alta.

  • Elegir una fecha de cierre cercana a fin de mes para ahorrar dinero por el interés prepago.

  • Negociar con el vendedor de la propiedad para ayudarse en el pago de algunos de los costos de cierre.

Resumiendo, los costos de cierre incluyen una variedad de gastos diversos que los paga el comprador y/o el vendedor de la vivienda.

 

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