Fundamentos de los Préstamos FHA

por Nick Gromicko

 

Un préstamo FHA es un préstamo hipotecario de asistencia federal ofrecido por  prestamistas calificados y respaldados por  la Administración Federal de la Vivienda.


Durante la Gran Depresión de los años 1930, las crecientes ejecuciones hipotecarias y de incobrabilidad llevaron a los prestamistas a ajustar los requisitos  en los préstamos en detrimento de los futuros propietarios. La FHA surgió durante esta época para darle a las instituciones prestadoras (bancos, asociaciones de ahorro y préstamo, y entidades de préstamos hipotecarios) seguridad suficiente  para facilitar los requisitos de elegibilidad de los prestatarios de manera que puedan ser aprobados para préstamos que de otra manera no podrían afrontar. Si un prestatario no pagara un préstamo FHA, la FHA salda la hipoteca usando un fondo de reserva de cánones recaudados. La  FHA alimenta esta reserva con los honorarios cobrados a los prestatarios, como es una prima de seguro hipotecario inicial, y pequeños cargos periódicos mensuales.

Los préstamos de FHA ofrecen estos beneficios  por sobre los préstamos convencionales:

  • pagos iniciales bajos. En general, el costo para el comprador de la casa está entre 0.75% y 1% menos que cualquier financiación convencional, lo que significa que necesitarán entre $1,500 y  $2,000 menos por adelantado para adquirir una casa de $200,000 ;
  • bajos costos de cierre. Son costos de cierre aquellos gastos varios cargados por quienes son parte de la venta de la casa, como los peritos, los inspectores de viviendas, los prestamistas (para procesar el préstamo), y la compañía de títulos (para procesar la  documentación). Para lograr el mayor valor de sus dólares al cierre, los propietarios deberían asegurarse contratar sólo inspectores de InterNACHI ;
  • mayor facilidad para ser sujetos de crédito, lo cual  es especialmente importante para prestatarios sin crédito (aunque algunos con poco crédito pueden no ser elegibles para un préstamos FHA);
  • una mayor posibilidad de usar “atenciones” para el pago inicial. La mayoría de los prestamistas convencionales requieren que el comprador de la casa pague un porcentaje de costo del préstamo de sus propios fondos personales, mientras que los préstamos FHA pueden ser dotados de parte de la familia o de amigos.
  • sin penalización de prepagos, lo que es una gran ventaja para los prestatarios de alto riesgo;
  • un préstamo que puede ser asumible. Las obligaciones de préstamos asumibles pueden ser transferidas a un comprador calificado sin la necesidad de permiso del prestamista. Idealmente, estos préstamos se venden durante un período de tiempo de tasas de interés  bajas  y se venden más tarde cuando estas tasas son más altas. Los préstamos de la Administración de Veteranos también son asumibles, pero no así los préstamos convencionales;
  • posible clemencia o prórroga del préstamo durante tiempos de financiación difíciles; y
  • financiamiento para mejoras del hogar a través de Programas FHA 203k. 

¿Cómo puede conseguir el comprador un préstamo FHA ?

Los compradores que desean obtener préstamos FHA necesitan contactar a varios prestamistas y preguntarles si ellos manejan préstamos garantizados por FHA. Tenga en cuenta que cada prestamista fija sus propios términos y tasas, por lo que es crítica la comparación a la hora de comprar. Además, el prestamista evalúa los riesgos del prestatario examinando su nivel de ingresos, relación deuda-ingresos, historial de pago de créditos, y gastos. También hay que considerar algunos otros factores, como por ejemplo cómo se va a utilizar la propiedad, cuántas unidades tiene la propiedad, y si el prestatario vive realmente en la casa. Tenga en cuenta que los futuros propietarios pueden no aceptar un préstamo FHA si planean alquilar la propiedad a otros y no vivir ellos mismos.

¿Cuáles son las limitaciones y desventajas de un préstamo FHA ?

  • menores cantidades de préstamos. Los créditos para casas FHA tienen límites más bajos que los necesarios para comprar la casas de sus sueños. Por ejemplo, los préstamos otorgados por Fañe Mae o Freddie Mac, tienen limites más altos que los de los préstamos FHA ;
  • opciones limitadas. Los préstamos FHA fueron diseñados para satisfacer a un segmento particular de compradores, por lo que tienen pocas variantes. Estos préstamos más conservadores están diseñados para limitar las pérdidas de los prestamistas; y 
  • una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) igual al 1.5% de la cantidad básica de la hipoteca.

En resumen, los futuros propietarios que están buscando un préstamo FHA deberían considerar sus finanzas individuales, necesidades e historia crediticia, además de los pros y contras particulares para este tipo de hipoteca. 

 

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